FAQ
Quando si decide di accendere un mutuo, occorrerà stipulare un ulteriore atto presso il notaio, pagando un’imposta sostitutiva pari allo 0,25% della somma totale del mutuo se parliamo di acquisto di prima casa, o acquisto/ristrutturazione di un locale commerciale, oppure del 2% se parliamo invece di seconda casa. In caso invece di mutuo cointestato, per il calcolo dell’imposta sostitutiva e per poter usufruire dell’aliquota allo 0,25%, è necessario che entrambi i cointestatari abbiano la residenza nella medesima abitazione.
A tali importi andrà aggiunto il corrispettivo della parcella del notaio stesso, che varia a seconda dell’importo dichiarato.
Tali contratti sono disciplinati secondo la Legge 431/1998. Esistono due tipi di contratti:
– Locazione a canone libero: le parti risultano sostanzialmente libere di decidere l’importo del canone, a condizione che non sia pattuito, neppure in forma orale, alcun corrispettivo ulteriore rispetto a quello indicato ufficialmente nel contratto. Durata prevista: quattro anni iniziali, cui si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. Per tale ragione si parla di “contratto 4+4”.
– Locazione a canone concordato: il proprietario dell’immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell’affitto, ma dovrà fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall’accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune. Durata prevista: “ordinario” 3+2 anni, “a studenti” da 6 mesi a 3 anni, “transitorio” da 1 a 18 mesi. Il canone per le prime due ha un tetto minimo e massimo stabilito da accordi territoriali; per la terza il canone non può superare più del
20 % al canone concordato.
L’ A.P.E. (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento, obbligatorio per legge in caso di compravendita, che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di un appartamento. È uno strumento di controllo che sintetizza, con una scala da A4 a G, le prestazioni energetiche degli edifici, attraverso un indice numerico in Kw/mq, laddove la lettera A indica minore consumo, fino alla G che indica maggiore consumo. L’ A.P.E. viene rilasciato da un tecnico accreditato, il quale è tenuto ad effettuare un sopralluogo per raccogliere le informazioni necessarie alla determinazione degli indici di prestazione energetica.
Nella pubblicità, a meno che non sia specificato, viene indicata la superficie commerciale, con la quale si intende tutto ciò che compone una casa, compresi quindi muri, balconi, giardini e pertinenze ad uso esclusivo (posto auto, cantina, soffitta ecc.). È data, quindi, dalla somma della superficie principale dell’immobile (la superfice interna calpestabile) e della superficie secondaria (superfici annesse, scoperte e pertinenze), tenendo conto degli opportuni coefficienti (quote percentuali).
-L’immobile deve appartenere alle categorie catastali A/2 (abitazioni di tipo civile) – A/3 (abitazioni di tipo economico) – A/4 (abitazioni di tipo popolare) – A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) – A/6 (abitazioni di tipo rurale) – A/7 (abitazioni in villini) – A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
L’immobile deve essere ubicato:
1.Nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto.
2.Se diverso, nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (compresa attività di studio, volontariato e sportive).
3.Se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il datore di lavoro.
4.Se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.
Non è sempre facile rispondere a questa domanda perché il mercato immobiliare è in continua evoluzione.
Il prezzo al mq della zona ove è ubicato l’immobile è un valore molto indicativo, dato che le variabili che concorrono nell’attribuire un prezzo di vendita sono molteplici, non ultima il tempo in cui si prevede di vendere. Per questo, è necessaria un’attenta analisi specifica di mercato che tenga conto della superficie dell’abitazione, delle case in vendita o già vendute simili alla tua, del tempo in cui sono state vendute o da quanto sono in vendita.
È sempre fondamentale un sopralluogo da parte di un consulente immobiliare per una valutazione corretta e professionale.
Quando si accende un mutuo per la prima casa, lo Stato concede degli sgravi fiscali al fine di sostenere colui o colei che si addossa questo impegno economico a lungo termine; tali benefici fiscali sono concessi soltanto al titolare del mutuo e non anche al secondo cointestatario della casa. In base alle normative vigenti, è possibile detrarre dalle imposte gli interessi passivi del mutuo. Andando più nel dettaglio, si può detrarre il 19% fino ad un massimo di € 4.000 e, visto che stiamo parlando di un mutuo singolo, la detrazione potrà essere effettuata considerando l’intero importo e non soltanto la quota di proprietà dell’immobile.
Il secondo intestatario, colui che è comproprietario della casa, ma non del mutuo, non può usufruire delle agevolazioni fiscali sul mutuo e deve comparire come garante minimo, ovvero sarà tenuto a versare le rate nel caso di insolvenza da parte dell’intestatario.
Anche in caso di un solo intestatario del mutuo, diversamente da quanto succedeva in passato, l’ipoteca viene iscritta sull’intero immobile, per evitare difficoltà ed inevitabili problemi che scaturirebbero in caso di insolvenza. L’ipoteca deve infatti coprire tutto l’immobile perché altrimenti non sarebbe possibile richiedere un mutuo all’80% su un immobile di cui si possiede soltanto il 50%.
Il contratto preliminare è un particolare contratto con il quale le parti che intendono acquistare/vendere una proprietà immobiliare, s’impegnano a regolare tale passaggio attraverso una serie di norme scritte che servono a obbligare giuridicamente le stesse parti ad alienare e ad acquistare l’immobile. Si obbligano, quindi, vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto (l’atto notarile), con il quale verrà trasferita la proprietà.
Il contratto preliminare è da ritenersi nullo, se non viene elaborato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (di conseguenza, il preliminare di una compravendita immobiliare, richiede necessariamente la forma scritta, per poter essere valido).